Réussir son projet de rénovation

Afin de vous aider dans votre démarche de rénovation de bâtiment, le centre de ressources vous propose un référentiel technique thématique et méthodologique.

À travers 4 thématiques :

• la gestion du projet
• l'énergie
• le confort
• les matériaux

Ce référentiel vous propose des critères pour un projet de qualité, et indique comment les mettre en œuvre et les suivre tout au long du projet. Ce guide permet notamment de se poser les bonnes questions en amont du projet, et d’engager une réflexion sur les priorités de la maîtrise d’ouvrage.

RÉFLEXION PATRIMONIALE

Avant de lancer un projet de rénovation, il est nécessaire de mener une réflexion sur son patrimoine.

Cette réflexion peut notamment être menée via un Schéma Directeur Immobilier Énergétique (SDIE). Il est fortement conseillé d’analyser en amont son patrimoine, afin de caractériser les bâtiments selon différents enjeux :

• Enjeu règlementaire : connaissance de la conformité règlementaire du patrimoine et identification des travaux de remise à niveau à mener ;
• Enjeu de vétusté : connaissance de l’état de la vétusté du patrimoine (site, bâtiments et équipements), et identification des travaux de gros entretien et de maintenance à mener ;
• Enjeu énergétique : connaissance de la performance énergétique du patrimoine ;

Des syndicats d’énergie ou ALEC peuvent vous proposer une offre pour vous aider à suivre les consommations énergétiques de votre patrimoine, n’hésitez pas à les contacter.

• Enjeu occupationnel : connaissance des activités hébergées et de leurs besoins immobiliers et en équipements ;
• Enjeu fonctionnel : connaissance des fonctions du patrimoine et des possibilités d’aménagement ;
• Enjeu stratégique et budgétaire : valorisation du patrimoine et connaissance des politiques et stratégies immobilière et budgétaire.

En effet, si la rénovation ou la construction d’un bâtiment peut sembler coûteuse, cette phase ne représente qu’une partie des coûts du cycle de vie des bâtiments.

Il est donc nécessaire de penser soigneusement en amont le projet.

PHASE PROGRAMMATION

Une fois que la commune a acté la rénovation d’un bâtiment, elle entre en phase de programmation.

La loi MOP impose à la maîtrise d’ouvrage de définir le programme en amont d’une consultation de maîtrise d’œuvre. La phase de programmation est une étape incontournable du processus projet qui conditionne en partie sa réussite. Un processus de programmation bien mené évite des surcoûts, permet la définition de la gouvernance du projet, le niveau d’exigence et les conditions pour l’atteinte des objectifs et fait gagner du temps.

La programmation a deux objectifs principaux :

• Définir la commande d’une opération : formaliser un cahier des charges (ou programme technique détaillé) exprimant les besoins, les exigences fonctionnelles, architecturales, urbaines, paysagères, environnementales et techniques (mais pas les solutions) ;
• Préciser le contexte et les conditions de réalisation (budget, délais, contraintes) : collecte et vérification de la faisabilité du projet.

Il est possible pour cette phase de se faire accompagner par un programmiste professionnel, qui aidera la commune à définir son besoin et à ne rien oublier.

La réalisation d’un schéma directeur immobilier en amont aura déjà permis de commencer la réflexion sur les usages et les besoins fonctionnels du bâtiment.

MAÎTRISE D'OEUVRE

Il ne peut y avoir d’ouvrage de qualité si la maîtrise d’ouvrage ne choisit pas avec soin son équipe de maîtrise d’œuvre. La maîtrise d’œuvre est le partenaire indispensable pour mettre en œuvre de façon globale et cohérente le besoin exprimé par le Maître d’ouvrage dont les entreprises n’ont généralement qu’une vision partielle.

En base, les missions de la maîtrise d’œuvre sont les suivantes :

1. Les études d'esquisse ;
2. Les études d'avant-projets ;
3. Les études de projet ;
4. L'assistance apportée au maître de l'ouvrage pour la passation du contrat de travaux ;
5. Les études d'exécution ou l'examen de la conformité au projet et le visa de celles qui ont été faites par l'entrepreneur ;
6. La direction de l'exécution du contrat de travaux ;
7. L'ordonnancement, le pilotage et la coordination du chantier ;
8. L'assistance apportée au maître de l'ouvrage lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement.

Un contrat de maîtrise d’œuvre d’une opération de rénovation énergétique doit intégrer l’évaluation, même simplifiée, de calculs de consommations très tôt dans le projet.

Le contrat pourra intégrer des dimensions supplémentaires à la mission de base en fonction de la nature et des besoins du projet, on peut citer par exemple :

• La prise en compte des disciplines nouvelles et l’approfondissement de certaines thématiques ;
• La pratique d’outils nouveaux ou jusqu’alors peu utilisés : les simulations thermiques dynamiques, les simulations d’éclairage naturel, les calculs d’énergie grise, etc.

La conception est un processus complexe, il est important de rappeler quelques fondamentaux :

• Face à la culture de la rapidité, il est important de laisser du temps au projet pour disposer d’un ouvrage de qualité ;
• L’innovation ne réside pas que dans la technique mais aussi dans les modes de faire ;
• L’importance de penser des projets simples, sans excès de sophistication qui complexifie leurs exploitations et limite leurs appropriations par les usagers ;
• La nécessité d’une maîtrise d’ouvrage forte associée à des professionnels convaincus et conscients des enjeux ;
• Des projets ancrés sur leur territoire en cohérence avec un lieu, les filières et les savoir-faire locaux.